Dla jednych ma to być inwestycja krótkoterminowa, która pozwoli „pracować” środkom wolnym w krótkim czasie – na przykład po sprzedaży nieruchomości a przed planowanym kupnem następnej, bądź po sprzedaży akcji i planowanym zakupem innych. Wówczas, oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest lokata bankowa na tzw. koncie oszczędzającym, czyli z oprocentowaniem o stałej stopie niezależnie od długości lokaty. Na takich kontach można osiągnąć od 3% do nawet 6%. Należy przy tym pamiętać, że prawie 1/5 z naliczonych po okresie lokaty odsetek pochłonie „podatek Belki”.

Jeśli mamy nadwyżki finansowe w dłuższym horyzoncie czasowym i zależy nam na tym, żeby zainwestować je na dłużej – można się zastanowić nad inwestycją w apartamenty nad morzem z przeznaczeniem na wynajem.

Nie jest to jednak inwestycja tania. Apartament w Ustce kosztuje na pierwotnym rynku od ośmiu do nawet dwunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Niewielkie, dwupokojowe mieszkanie z aneksem kuchennym i łazienką , o powierzchni około 40m2 to koszt 320-480tys. złotych. A to dopiero stan deweloperski. Zależnie od standardu, w którym chcemy mieszkanie urządzić, wydamy na ten cel kolejne 40-60tys. zł.

Na wtórnym rynku, na przykład na osiedlu „Na Wydmie” w Ustce, można już urządzony pod wynajem apartament kupić za pięć do sześciu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Wówczas wydatek wyniesie 200-240tys. złotych. Jeśli chcemy takie mieszkanie dobrze wynajmować, nie kupujmy mieszkania w blokach z wielkiej płyty w centralnej części Ustki. Szanse na wynajem takiego mieszkania będą mniejsze. Trzeba też zwrócić uwagę na odległość od morza i otoczenie budynku.  Hałaśliwa ulica w pobliżu nie sprzyja wynajmowi. Dlatego też, mimo atrakcyjnego położenia, nie polecałbym apartamentów zbudowanych w porcie. Jest to być może inwestycja perspektywiczna ale na razie bardzo hałasuje stocznia i port, w których toczy się (póki co) normalne gospodarcze życie. Kutry wypływają na połów i wracają z morza wyładowując rybę i ładując lód. Dzieje się to często w nocy bądź nad ranem. To słychać. Tuż obok portu znajduje się wydział kadłubów stoczni. W trakcie montażu (spawania) kadłuba, prostuje się go waląc młotami w stalowe blachy. A taki kadłub to wielkie pudło rezonansowe, które zwielokrotnia hałas.

Wróćmy jednak do rentowności inwestycji. Należało by uwzględnić dwa jej aspekty:

- wzrost wartości nieruchomości

- dochody z wynajmu

Wydaje się, że kupując obecnie apartamenty nad morzem nie ma co liczyć na wielki przyrost ich wartości. Przynajmniej nie w krótkim terminie.  Można chyba jednak zakładać utrzymanie realnej wartości w czasie – tzn. wzrost ceny o wartość inflacji. To już dużo.

Przypatrzmy się teraz dochodom z wynajmu.

Załóżmy, że apartamenty nad morzem są wynajmowane w 100% w dwa letnie miesiące. Przyjmijmy bezpiecznie, że można je wynająć  również w połowie dni czerwca i połowie dni maja. Wrzesień i kwiecień  – to już tylko 5-6 dni wynajmu. W lutym są szkolne ferie i nad morze chętnie przyjeżdżają rodziny z dziećmi, które mają kłopoty z drogami oddechowymi lub tarczycą –możemy zaplanować znowu  5-6 dni wynajmu. Styczeń, październik i listopad to zazwyczaj miesiące martwe. Możemy za to liczyć na sylwestrowy 2-3 dniowy pobyt gości ( z ceną jak w sezonie letnim).

No właśnie. Jak wyglądają ceny wynajmu?

Zależą one od sezonu (miesiąca, w którym przyjeżdżają goście), ilości osób mieszkających w apartamencie i długości pobytu. Średnio można liczyć w tzw. wysokim sezonie ( lipiec i sierpień) 220zł/dobę, za czteroosobowy apartament. Druga połowa czerwca i pierwsza września ( niektórzy rozciągają ten okres na cały czerwiec) to tzw. średni sezon. Zaliczamy do niego również ulubione przez wszystkich długie weekendy. Tu uzyskuje się cenę 160-180zł/dobę. W pozostałym okresie, czyli w niskim sezonie uzyskamy już tylko 100-120zł/dobę.

Po pomnożeniu ilości dni wynajmu przez ich ceny i zsumowaniu wszystkiego uzyskamy przychód z wynajmu na poziomie 22000zł. Podchodząc z zasadą ostrożności przy szacowaniu dochodów odejmijmy od tej sumy 10%. Przychód, jaki przyniesie nam przez rok wynajmu apartament nad morzem wyniesie więc około 20tys. złotych.

Nie możemy jednak zapomnieć o kosztach. Spróbujmy je oszacować:

- czynsz we wspólnocie wraz ze wszystkimi mediami – 300zł/m-c, 3600zł/rok

-  energia elektryczna – 50zł/m-c, 600zł/rok

- telewizja kablowa i Internet – 100zł/m-c, 1200zł/rok

- środki czystości – 35zł/m-c, 420zł/rok

- utrzymanie własnej strony internetowej (domena na serwerze u pewnego ale nie najdroższego dostawcy) – 150zł/rok

- reklamy naszego apartamentu w Internecie ( skromnie) – 300zł/rok.

Pozostaje jeszcze sprzątanie apartamentu – ale to najczęściej doliczamy gościom do rachunku.

Nie zapominamy o podatku – 8,5% ryczałtu liczonego od przychodów ( bez pomniejszania ich o koszty) obciąża nasz bilans kwotą 1700zł/rok.

Wynajmowany turystom apartament nad morzem przyniesie nam rocznie ok. 12tys. zł. czystego dochodu.

W naszej kalkulacji nie uwzględniliśmy jeszcze kosztu naszej pracy:

- przy korespondencji e-mailowej i rozmowach telefonicznych w sprawie rezerwacji

- przy przyjmowaniu gości i odbieraniu apartamentu po wynajmie

- przy nadzorze nad sprzątaniem

- przy dodatkowo prowadzonej samodzielnej reklamie w Internecie

Nie jest to mały nakład pracy.

Nie uwzględniliśmy też kosztów remontów, które w takim mieszkaniu musimy przeprowadzać częściej niż w mieszkaniu, które sami użytkujemy.

Czas na wnioski.

Pięć do sześciu procent rentowności netto (po podatku) to tyle samo lub bardzo niewiele więcej niż na lokacie bankowej.

Jeśli więc nie następuje wzrost wartości nieruchomości, to apartamenty nad morzem pod wynajem mogą być rentowną inwestycją tylko wówczas, jeśli uda się nam przedłużyć okres ich wynajmu ponad 100-105 dni, które uwzględniłem w rachunku, bądź też uzyskamy wyższą cenę wynajmu.

Bardzo Państwu życzę zarówno jednego jak i drugiego. Zajmuję się tym od kilku lat ( linki w tym artykule kierują czytelnika do strony internetowej, która prezentuje wynajmowane przeze mnie apartamenty nad morzem w Ustce ).

Stąd wiem, jakie to trudne.

W związku z tym miasto rozpoczęło plan, by zatrzymać młodych w Sopocie. 75 nowych mieszkań komunalnych zostało więc przyznanych młodym sopockim rodzinom. Decyzja ta wywołała liczne kontrowersje ponieważ mieszkania komunalne powinny służyć najbiedniejszym a nie jako interwencjonizm społeczny. Miasto obawia się nie tylko starzenia Sopotu ale również opustoszenia mieszkań nowowybudowanych. Najtańsze mieszkania w Trójmieście znajdują się na obrzeżach Gdańska i Gdyni. Najdroższe właśnie w Sopocie.

Młodzi oczywiście się cieszą, ale potrzebujący mniej. Uważają oni bowiem, że działania takie powinny być realizowane przez deweloperów, banki i inne instytucje a nie przez miasto. Problemem jednak jest fakt, że banki i deweloperzy chcą zarobić i ich działania są czysto komercyjne. Zupełnie im nie należy na sprzedawaniu mieszkań taniej, bo to wiąże się dla mnie z mniejszym zyskiem.

Jak skutecznie znaleźć komfortowe mieszkanie w Olsztynie? Poradników na ten temat jest zapewne mnóstwo. Można zdać się na dobre rady z artykułów w kolorowych czasopismach, w programach z udziałem specjalistów w mediach, czy wielu innych.

Spośród wszystkich możliwości każdy z nas wybierze swoją drogę poszukiwań, niestety nie zawsze okaże się ona skuteczna. Jednakże najprostszym sposobem i najczęściej używanym jest szukanie ofert w internecie. Jeśli mamy do dyspozycji spory kapitał to sprawa wydaje sie prosta , co jednak , jeśli dysponujemy bardzo ograniczonym budżetem ?

Zazwyczaj ludzie , którzy dysponują dużymi środkami wybierają wyspecjalizowane agencje nieruchomości, które dla nich wyszukują odpowiednie mieszkania. Rola kupca ogranicza się w tym przypadku tylko do skonkretyzowania wymagać co do przyszłego mieszkania (jego wielkości, lokalizacji, wieku, ceny) oraz oglądania ofert przygotowanych przez agentów nieruchomości. Cała praca nad wyszukaniem odpowiednich ofert spoczywa na pracownikach agencji. Zazwyczaj mają oni swoja bazę ofert nieruchomości na terenie Olsztyna i okolic, a jeśli nie to mogą skorzystać z pomocy zaprzyjaźnionych agencji. Niestety za pośrednictwo płaci się dodatkowo zazwyczaj od 1- 3 % wartości mieszkania. Nieco trudniej mają osoby, które poszukają mieszkania na własna rękę. Ta grupa osób musi się już natrudzić, żeby znaleźć odpowiednie oferty, wygospodarować czas na poszukiwanie i oglądanie . Z pomocą przychodzi im tutaj umiejętność posługiwania się wyszukiwarką internetową, która fakt- zaprowadzi ich do najlepszych serwisów ogłoszeniowych w regionie.

Wpisując w wyszukiwarkę np. „Ogłoszenia Olsztyn” lub też „mieszkania Olsztyn” dotrzemy do listy serwisów posiadających oferty kupna –sprzedaży nieruchomości z Olsztyna .
Jednakże warto wiedzieć, że nie zawsze po wpisaniu hasła „mieszkania Olsztyn” wyskoczą nam oferty darmowych serwisów ogłoszeniowych . Zdarza się , że znajdziemy także odnośniki do agencji nieruchomości. Przeglądają ogłoszenia nieruchomości z Olsztyna warto zwrócić uwagę czy jest ono zamieszczone przez osobę prywatną czy firmę. Bardzo często agencje nieruchomości korzystają z darmowej promocji w serwisach ogłoszeniowych publikując tam swoje oferty.

W dzisiejszych czasach korzystanie z internetu przy kupnie mieszkanie jest czymś normalnym zarówno przez wyspecjalizowane agencje nieruchomości jak i osoby prywatne. A więc nie trać czasu i wpisz jak najszybciej w wyszukiwarkę ” Ogłoszenia Olsztyn“.

Budownictwo to zapewnienie dachu nad głową dla każdej rodziny. Długie korytarze, kilkanaście mieszkań na piętrze, bliskie sąsiedztwo lokatorów, akustyczne ściany z wielkiej płyty i taniej technologii, stwarzały mało intymne warunki. Bardzo duża ilość mieszkań powodowała anonimowość mieszkańców. Ludzie wracali do tych domów jak do sypialni, mijali się w windzie. Domy i osiedla budowane przez spółdzielnie, spółki lub firmy deweloperskie, to budownictwo na wysokim poziomie technologicznym. Ambicje młodego pokolenia, większe szanse indywidualnego inwestowania, rozwijają szanse na rozwój budownictwa jednorodzinnego. Marzenie o własnym domu z ogrodem dla wielu ludzi to szczyt marzeń, coraz częściej realizowanych jako budownictwo jednorodzinne. Oprócz pomysłu na dom, przydatna jest wiedza o realiach jakie panują na rynku budownictwa jednorodzinnego. Bardzo często pomoc rodziny, budowa systemem gospodarczym opiera się na studiowaniu poradników budowlanych i poradach zaprzyjaźnionych fachowców. Wybór działki budowlanej jest zależny od tego jaki ma być nasz dom i jakie są nasze możliwości i potrzeby. Na możliwości budowy i zamieszkania duży wpływ ma wybór działki budowlanej, na której chcemy zbudować nasz dom. Przy wyborze projektu domu, powinniśmy korzystać z pomocy doradcy. To jak wybudujemy i z czego jest bardzo istotne przy wyborze wykonawcy i ustaleniu rodzaju materiałów budowlanych. Sprawne prace budowlane wymagają dobrego zorganizowania sprzętu i ludzi, zabezpieczonego terenu. Bardziej popularne są domy na 1 poziomie bez piwnicy, są tańsze i nie wymagają takiej ilości ciężkiego sprzętu. Wybór materiałów budowlanych dostępnych na rynku, kształtuje możliwości budowy domu drewnianego, murowanego, z bali, z cegły, pustaków, Ytongu itp. Od osobistego zaangażowania w wiedzę z budownictwa, zależy często sprawne przeprowadzenie nawet drobnego remoncie w mieszkaniu. Najczęściej jak wybudujesz nowy dom, zaczynasz czytać coraz więcej porad, poradników budowlanych, aby go ciekawie wykończyć.

Więcej: Projekty domów Archipelag, Projekty domów MTM Styl